Технический Заказчик. Строительный контроль. Проверка исполнительной документации. Проверка КС2 КС3. Получение ЗОС. Ввод в эксплуатацию объекта. Организация строительно-монтажных работ. Подбор подрядчиков. ООО "АВ Инжиниринг"

Технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика)

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА

ОФОРМЛЕНИЕ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для проектирования и разделена на следующие этапы :

Сбор исходных данных для проектирования
Получение ГПЗУ
Заказ инженерных изысканий и составление заданпий на инженерные изыскания
Расчет потребности в энергоресурсах
Согласования колористического паспорта
Согласования АГР
Разработка технического задания или задания на проектирование объекта
Расчет мощностей потребления
Получение и согласование топографической съемки
Технические условия на подключение к электросетям
Технические условия на подключение к системе водоснабжения
Технические условия на подключение к газоснабжению
Технические условия на подключение к теплоснабжению
Технические условия на подключениек другим необходимым сетямграницы земельного участка,
Составление технико-экономических показателей объекта
Выполнение требования согласующих организаций для проектирования и строительства (реконструкции),
Разработка основных требований и рекомендации по размещению объемно-пространственному решению объекта, стадийности проектирования
Срок подготовки ИРД - до 3 месяцев( в зависимости от типа и категории объекта). Материалы ИРД подлежат согласованию в установленном порядке и регистрации в Службе Государственного градостроительного кадастра

НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Порядок подготовки исходно-разрешительной документации.(схема)
Заявление на разрешение на выполнение подготовительных работ.(бланк)
Перечень документов в ГАСН.(бланк)
Подписка лица осуществляющего строительство(бланк).
Перечень документов при оформлении разрешения на строительство(бланк ООО "АВ Инжиниринг").
Ходотайство (декларация) о намерениях инвестора (заказчика).
Подготовка задания на проектирование.
Уточнение геодезических и геологических изысканий.
Выбор и согласование с заказчиком трассы прохождения и мест подключения объекта к действующим сетям.
Сбор информации, организации проведения технической экспертизы использования существующих сетей (участков сетей) и технических сооружений.
Разработка задания на проектирование, согласование его с заказчиком.
Организация проведения гидрогеологических, геологических, геодезических изысканий.
Организация разработки ТЭО.
Выбор проектировщиков и изыскательских организаций.
Корректировка совместно с выбранным проектировщиком окончательного задания на проектирование, согласование его с заказчиком.
Предварительный отбор подрядчиков, изготовителей и поставщиков материалов и оборудования.
Разработка календарного плана строительства (реконструкции) объекта.
Исходные документы при проектировании объекта:
Задание на проектирование Форма ООО "АВ Инжиниринг".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ N 87 РФ (от 16 февраля 2008 г.) "О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию".
Стадии проектирования
Схема работ по проектированию
Перечень документов на проектирование
Градостроительный кодекс РФ

ТЕХНИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Выбор организаций для проведения шефмонтажных, пуско-наладочных, демонтажных, лесопорубочных работ.
Выбор организации-поставщика оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на заказчика и организаций, осуществляющих технический надзор.
Подготовка площадки для строительства, демонтажных и лесопорубочных работ.
Представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.
Согласование порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами.
Передача геодезической разбивочной основы строительной организации.
Передача подрядчику мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, точек подключения и разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.
Обеспечение применения при разработке проектно-сметной документации действующих инструкций, государственных, отраслевых и республиканских стандартов, стандартов предприятий, строительных норм и правил и других нормативных документов по проектированию и строительству (далее именуемых нормативными документами);
Достижение в проектируемых зданиях, сооружениях и конструкциях высокого уровня стандартизации и типизации на основе широкого применения типовых проектов и проектных решений, стандартизированных и типовых конструкций, изделий и узлов;
Обеспечение комплектности проектно-сметной документации, передаваемой заказчику, в объеме, установленном соответствующими инструкциями и стандартами системы проектной документации для строительства, а также высокого качества оформления проектно-сметной документации.
Организация сдачи – приемки подрядчику в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и материалов, поставку которых по договору осуществляет заказчик или поставщики, отобранные им.

НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

МДС 11-2.99 по деятельности управляющего проектом при разработке проектной документации.
МДС 11 - 5.99 Инструкции о порядке проведения государственной экспертизы
Функциональные обязанности генпроектировщика
МДС 12-3.2000 Положение о заказчике-застройщике

ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ СМР ( СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ)

Организация проведения экспертизы разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственной экологической экспертизы, и ее утверждения в установленном порядке
Согласование архитектурно-планировочных решений с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы.
Организация получения в установленном порядке разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Получение разрешения соответствующих эксплуатационных органов на подключение на период проведения строительно-монтажных работ к действующим коммуникациям.
Оформление документов на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений.
Оформление документов на снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов
Оформление документов на ограниченное использование территорий, необходимых для строительства объектов
Согласование условий проведения работ с владельцами домов, строений, надлежащих сносу, и сельскохозяйственных угодий, используемых при проведении работ
Организационное сопровождение согласования с Заказчиком, гражданами и юридическими лицами порядка возмещения предусмотренной действующим законодательством, стоимости изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов.
Согласование мест утилизации строительного мусора

ИСХОДНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Порядок подготовки исходно-разрешительной документации.(схема)
Заявление на разрешение на выполнение подготовительных работ.(бланк)
Перечень документов в ГАСН.(бланк)
Подписка лица осуществляющего строительство(бланк).
Перечень документов при оформлении разрешения на строительство(бланк ООО "АВ Инжиниринг").
Ходотайство (декларация) о намерениях инвестора (заказчика).

ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ТРЕБУЕТСЯ

строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
капитального ремонта объектов капитального строительства;
строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ

При строительсве объекта при выполнении ФЗЗ, необходимо выполнить следующие основные работы:

Организация ограждения строительной площадки
Организация охраны строительной площадки
Организация ограничения доступа на строительную площадку
Организация санитарной вырубки леса
Определение объемов и места складирования вывозимого и завозимого грунта, строительных материалов и т.д.
Контроль осуществления технического и авторского надзора за строительством
Контроль исполнения подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ, используемых материалов и строительных конструкций.
Контроль выполнения графика производства работ, корректировка в случае необходимости утвержденных графиков производства работ.
Организация внесения изменений в проектно-сметную документацию и их согласования.
Анализ и согласование изменений сроков завершения и стоимости отдельных видов работ.
Выдача предписаний о приостановке работ и исправления обнаруженных дефектов
Приемка от подрядчика законченных работ.

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения".
РД-08-296-99 "Положение об организации технического надзора за соблюдением проектных решений и качеством строительства, капитального ремонта и реконструкции".
ТСН ПЭОН-2000 МО (ТСН 12-310-2000) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости".
ТСН ПЗиСР-97МО (ТСН 12-303-98) "Правила организации строительства и производства земляных работ на территории Московской области" .
ТСН ПМС-97 МО "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства".
ТСН КР-97 МО (ТСН 31-308-97)"Кровли.Технические требования и правила приемки".
ТСН МУ-97 МО "Методические указания (регламент) по сертификации водоочистного оборудования".
ТСН РК-97 МО "Порядок проведения реконструкции и капитального ремонта жилых зданий".
ТСН ЭО-97 МО "Энергообеспечение новых и реконструируемых зданий и сооружений с использованием автономных и централизованных систем теплообеспечения".
СНиП 3.01.09-84 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством защитных сооружений гражданской обороны и их содержание в мирное время".
СНиП 3.05.01-85 (1988, с изм. 1- 2000г.)."Внутренние санитарно-технические системы".
СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции".

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА . ПОЛУЧЕНИЕ ЗОС

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. (часть 2 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ) примечание. О направлении с 01.09.2017 документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 в электронной форме, см. Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 N 788.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; (в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; (п. 10 введен Федеральным законом от 27.07.2010 N 226-ФЗ)

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования; (п. 11 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (п. 12 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 252-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ) : примечание. С 1 января 2018 года Федеральным законом от 13.07.2015 N 252-ФЗ часть 3 статьи 55 дополняется новым пунктом 13

Ввод в эксплуатацию законченного строительного объекта – один из самых ответственных этапов, следующих за окончанием строительства. Готовый строительный объект подлежит сдаче подрядчиком и приемке заказчиком согласно заранее утвержденному и согласованному проекту / договору подряда.

Предварительно принятый от генерального подрядчика и подготовленный к эксплуатации строительный объект заказчик предъявляет инвестору.

Специальная приемочная комиссия производит оценку завершенного строительства по таким критериям, как соответствие проектной документации, соответствие требованиям действующих нормативных документов (санитарных, экологических, строительных).

В ходе проверки соответствия предъявляются промежуточные акты приемки особо ответственных участков работы, сложных конструкций, акты и лабораторные заключения о производимых скрытых и специальных работах, акты о произведенных испытаниях установленного оборудования, журналы работ, журналы технического надзора и многое другое

Ввод объекта в эксплуатацию производится в тесном взаимодействии с представителями органов государственного надзора и сотрудниками местных эксплуатационных служб. По факту отсутствия нарушений и итогового заключения приемочной комиссии, органом исполнительной власти принимается Правовой Акт на эксплуатацию объекта.

Сдача объекта в эксплуатацию производиться согласно Градостроительного Кодекса РФ и нормативных документов.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ Статья 1

Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;

КТО ИМЕЕТ ПРАВО ВЫПОЛНЯТЬ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ.

Застройщик вправе передать свои функции техзаказчику (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ вновой ред.). Выполнять их застройщик может и сам, но только если является членом СРО. Так как техзаказчик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСЛЕННОСТИ РАБОТНИКОВ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА

Определение численности работников технического заказчика исходя из величины сметной стоимости строительства объекта капитального строительства по итогам глав 1-9 и 12 ССРСС, определенной в уровне цен, сложившемся ко времени составления сметной документации


Сметная стоимость строительства по главам 1-9, 12 ССРСС в уровне цен, сложившемся ко времени составления сметной документации, (млн руб.)	Численность, (чел.)

до 360	1
свыше 360 до 720	2
свыше 720 до 900	3
свыше 900 до 1100	4
свыше 1100 до 1450	5
свыше 1450 до 2200	6
свыше 2200 до 2900	7
свыше 2900 до 3600	8
свыше 3600 до 4350	9
свыше 4350 до 5400	10
свыше 5400 до 6500	12

Если у Вас остались вопросы,оставьте Вашу заявку и наш инженер проконсультирует Вас по любым вопросам подготовки и реализации проекта: тел: 8-985-233-10-47 ,8-985-962-61-05

Технический заказчик при строительстве зданий